Energieeffiziente und nachhaltig errichtete Gebäude werden am Immobilienmarkt zunehmend beachtet. Für Eigentümer stellt sich daher eine naheliegende Frage: Führt eine gute energetische Qualität automatisch zu einem höheren Immobilienwert?
Die Antwort lautet: Nein, einen allgemein gültigen „grünen Aufschlag“ gibt es bei der Verkehrswertermittlung nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob und in welchem Ausmaß bestimmte nachhaltige Eigenschaften am jeweiligen Immobilienmarkt tatsächlich wertrelevant sind.
Der österreichische Gesetzgeber definiert den Verkehrswert als jenen Preis, der bei einer Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt werden kann. Besondere Vorlieben und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bleiben dabei außer Betracht.
Nachhaltigkeit bei Immobilien als wertrelevanter Faktor
Nachhaltigkeit ist kein eigenständiger Bewertungsfaktor mit einem fixen Prozentsatz. Energieeffizienz, Bauqualität, Haustechnik oder eine Photovoltaikanlage können jedoch wertbeeinflussende Eigenschaften einer Immobilie sein.
Bei der Bewertung kommt es deshalb auf die konkrete Wirkung am Markt an. Ein energieeffizientes Gebäude kann beispielsweise geringere laufende Energiekosten, einen zeitgemäßen technischen Standard und eine höhere Marktgängigkeit aufweisen. Umgekehrt können bei einem energetisch schwachen Gebäude künftig höhere Investitionen oder Modernisierungsmaßnahmen relevant sein.
Ob daraus tatsächlich ein höherer oder niedrigerer Verkehrswert resultiert, muss anhand des konkreten Objekts und des örtlichen Immobilienmarktes beurteilt werden.
Welche Rolle spielt der Energieausweis bei der Bewertung?
Der Energieausweis liefert wichtige Informationen über die energetische Qualität eines Gebäudes. Dazu gehören unter anderem der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf.
Auch rechtlich ist der Energieausweis relevant: Das österreichische Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 sieht bei Verkauf und In-Bestand-Gabe grundsätzlich entsprechende Informations-, Vorlage- und Aushändigungspflichten vor.
Seit 1. Juli 2026 sind in Verkaufs- und In-Bestand-Gabe-Anzeigen grundsätzlich der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben. Für ältere, weiterhin gültige Energieausweise bestehen Übergangsregelungen.
Für die Immobilienbewertung bedeutet das jedoch nicht, dass aus einer bestimmten Energiekennzahl unmittelbar ein bestimmter Geldbetrag abgeleitet werden kann. Der Energieausweis ist vielmehr eine von mehreren Informationsgrundlagen.
Wie wird Nachhaltigkeit in der Bewertung berücksichtigt?
Soweit das Liegenschaftsbewertungsgesetz zur Anwendung kommt, sind Bewertungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren nennt das Gesetz insbesondere das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Wichtig ist dabei eine begriffliche Unterscheidung: Wenn das LBG im Ertragswertverfahren von „nachhaltig“ erzielbaren Erträgen spricht, ist damit nicht ökologische Nachhaltigkeit gemeint. § 5 Abs 3 LBG bezieht sich vielmehr auf Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können. ESG- und Energieaspekte sind davon begrifflich zu unterscheiden. Diese Unterscheidung wird auch in der Fachliteratur ausdrücklich hervorgehoben (vgl dazu Hillinger, Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung, ZLB 2026/5).
Besonders deutlich wird die Bedeutung nachhaltiger Eigenschaften beim Vergleichswertverfahren: Weicht eine Immobilie hinsichtlich wertbeeinflussender Eigenschaften von den Vergleichsobjekten ab, sind diese Unterschiede entsprechend ihrer tatsächlichen Auswirkung auf den Wert zu berücksichtigen.
Auch in anderen Bewertungsverfahren kann sich der Einfluss nachhaltiger Eigenschaften in einzelnen wertrelevanten Parametern zeigen, etwa bei erzielbaren Erträgen, Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, künftigem Investitionsbedarf oder marktbezogenen Risiko- und Renditeparametern (vgl dazu Hillinger, Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung, ZLB 2026/5).
Ein „grüner Aufschlag“ wird daher nicht einfach pauschal auf den ermittelten Wert aufgeschlagen. Vielmehr muss nachvollziehbar sein, ob und in welchem Ausmaß sich die konkrete nachhaltige Eigenschaft tatsächlich auf den Wert auswirkt.
Beispiel aus der Praxis
Zwei ansonsten vergleichbare Reihenhäuser befinden sich in derselben Region. Eines verfügt über eine zeitgemäße Gebäudehülle, eine effiziente Heizungsanlage und eine Photovoltaikanlage, während beim anderen absehbare energetische Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind.
Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind diese Unterschiede zu berücksichtigen, soweit sie sich auf den Wert auswirken. Maßgeblich ist dabei nicht der bloße Anschaffungswert der technischen Anlagen, sondern deren wertmäßige Auswirkung auf die Immobilie.
FAQ – Häufige Fragen
Gibt es einen fixen Prozentsatz für nachhaltige Immobilien?
Nein. Ein allgemein gültiger prozentueller Zuschlag für Nachhaltigkeit ist aus den österreichischen Bewertungsgrundlagen nicht ableitbar.
Ist ein guter Energieausweis automatisch wertsteigernd?
Nicht automatisch. Die energetische Qualität kann wertrelevant sein, ihre konkrete Auswirkung hängt jedoch vom Objekt und vom Markt ab.
Kann Nachhaltigkeit auch einen negativen Bewertungseffekt haben?
Entscheidend ist die tatsächliche Markt- und Objektsituation. Auch Investitionsbedarf, technischer Zustand und künftige Aufwendungen können wertrelevant sein.
Fazit
Bei der Immobilienbewertung sollte Nachhaltigkeit weder ignoriert noch pauschal mit einem „grünen Aufschlag“ bewertet werden. Entscheidend ist die nachvollziehbare Ermittlung des Einflusses nachhaltiger und energetischer Eigenschaften auf den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag.
Damit wird Nachhaltigkeit dort berücksichtigt, wo sie tatsächlich wirtschaftlich relevant ist – und nicht aufgrund einer pauschalen Annahme.
