Ein Haus oder eine Wohnung innerhalb der Familie zu übertragen, ist häufig mehr als eine reine Vermögensentscheidung. Für viele Eigentümer geht es darum, die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben und gleichzeitig eine faire und nachvollziehbare Lösung für alle Beteiligten zu finden.
Gerade wenn mehrere Kinder oder andere Angehörige betroffen sind, stellt sich dabei schnell eine entscheidende Frage:
Was ist die Immobilie eigentlich wert?
Eine Antwort anhand eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises oder einer schnellen Online-Bewertung kann zwar eine erste Orientierung bieten. Bei einer konkreten Übergabe reicht das jedoch häufig nicht aus. Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Rechte und Lasten sowie weitere Eigenschaften können den Wert einer Liegenschaft erheblich beeinflussen.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft hier eine objektive Grundlage. Sie dokumentiert, welcher Wert zu einem bestimmten Stichtag unter Berücksichtigung der konkreten Eigenschaften der Immobilie ermittelt wurde.
Warum der Immobilienwert bei einer Übergabe eine zentrale Rolle spielt
Bei Immobilien innerhalb der Familie treffen häufig unterschiedliche Vorstellungen aufeinander.
Für die Eigentümer kann das Elternhaus einen hohen persönlichen Wert haben. Ein Kind verbindet damit vielleicht Erinnerungen, während ein anderes Familienmitglied vor allem den wirtschaftlichen Wert betrachtet.
Derartige persönliche Vorstellungen sind jedoch nicht mit dem Verkehrswert einer Immobilie gleichzusetzen.
Nach § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ist der Verkehrswert grundsätzlich jener Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Besondere Vorlieben und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bleiben dabei außer Betracht.
Eine fachgerechte Bewertung schafft damit eine sachliche Ausgangsbasis: Nicht die Frage, was das Haus einem einzelnen Familienmitglied persönlich wert ist, steht im Mittelpunkt, sondern welcher Wert sich aufgrund der konkreten Immobilie und der maßgeblichen Marktverhältnisse ergibt.
Warum eine Bewertung bei Schenkungen sinnvoll ist
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder andere Angehörige übertragen, kann ihr Wert auch Jahre später noch von Bedeutung sein – etwa bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen. Das österreichische Erbrecht sieht dafür besondere Regeln zur Berücksichtigung und Bewertung von Schenkungen vor.
Gerade deshalb ist es sinnvoll, den Wert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag fachgerecht feststellen und dokumentieren zu lassen. Ein Gutachten hält nicht nur den ermittelten Wert fest, sondern auch die wesentlichen Bewertungsgrundlagen und die damaligen Verhältnisse.
So lässt sich auch später nachvollziehen, auf welcher Grundlage der Immobilienwert zum Bewertungsstichtag ermittelt wurde. Die konkreten erbrechtlichen Auswirkungen einer Schenkung sind davon zu unterscheiden und sollten bei Bedarf rechtlich beurteilt werden.
Warum ein Quadratmeterpreis allein nicht genügt
Wohnfläche × durchschnittlicher Quadratmeterpreis – auf den ersten Blick scheint sich der Wert einer Immobilie einfach berechnen zu lassen.
Für eine erste Orientierung können Quadratmeterpreise durchaus hilfreich sein. Eine individuelle Liegenschaft lässt sich damit jedoch nur eingeschränkt beurteilen. Selbst zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können aufgrund ihrer Lage, ihres Grundstücks, ihres Zustands oder ihrer Nutzungsmöglichkeiten deutlich unterschiedliche Werte aufweisen.
Für eine fundierte Bewertung müssen daher die konkreten Eigenschaften der jeweiligen Immobilie betrachtet werden.
Welche Faktoren bei einer professionellen Immobilienbewertung berücksichtigt werden
Welche Merkmale wertrelevant sind, hängt von der jeweiligen Liegenschaft ab. Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
- Lage und Mikrolage
- Flächenwidmung
- Wohn- und Nutzflächen
- Baujahr und Bauzustand
- Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen
- energetischer Zustand
- baurechtliche Situation
- Dienstbarkeiten und sonstige Rechte
- wertrelevante Belastungen
- bestehende Mietverhältnisse
- Nutzungsmöglichkeiten und Entwicklungspotenziale
- Zubehör und besondere Ausstattungsmerkmale
Gerade bei älteren Gebäuden, ungewöhnlichen Grundstücken oder besonderen rechtlichen Verhältnissen können einzelne dieser Faktoren den Immobilienwert wesentlich beeinflussen.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Liegenschaft vor. Welches davon geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie und den wertbestimmenden Umständen ab.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften verglichen.
Dabei werden Unterschiede etwa bei Lage, Größe, Grundstückszuschnitt, Ausstattung, Zustand und Zeitpunkt der Transaktion berücksichtigt. Das Verfahren eignet sich insbesondere dort, wo ausreichend geeignete Vergleichstransaktionen vorhanden sind.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren werden insbesondere Bodenwert und Bauwert berücksichtigt. Beim Gebäude fließen unter anderem Alter, Zustand sowie technische und wirtschaftliche Wertminderungen in die Beurteilung ein.
Das Verfahren kann beispielsweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern eine wichtige Rolle spielen. Neben dem Gebäude sind dabei auch das Grundstück und die individuellen Eigenschaften der gesamten Liegenschaft wertbestimmend.
Ertragswertverfahren
Bei Immobilien, deren Wert wesentlich von den erzielbaren Erträgen bestimmt wird, kann das Ertragswertverfahren maßgeblich sein.
Das betrifft insbesondere vermietete Objekte oder bestimmte gewerblich genutzte Immobilien. Dabei werden die nachhaltig erzielbaren Erträge und die damit verbundenen Aufwendungen berücksichtigt und entsprechend kapitalisiert.
Welches Verfahren im konkreten Fall sachgerecht ist und ob mehrere Verfahren heranzuziehen sind, gehört zur fachlichen Beurteilung des Sachverständigen.
Rechte und Belastungen können den Immobilienwert beeinflussen
Bei einer Immobilienbewertung kommt es nicht nur auf Lage, Größe, Ausstattung und Zustand an. Auch bestehende Rechte und Belastungen können den Wert einer Liegenschaft beeinflussen.
Dazu zählen beispielsweise Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Fruchtgenussrechte oder bestehende Mietverhältnisse. Gerade bei einer Übergabe innerhalb der Familie werden häufig zusätzliche Rechte vereinbart, etwa wenn sich die bisherigen Eigentümer ein Wohnrecht oder die weitere Nutzung der Immobilie vorbehalten.
Welche Auswirkungen solche Rechte auf den Immobilienwert haben, lässt sich nicht pauschal beurteilen. Entscheidend sind die konkrete Ausgestaltung des jeweiligen Rechts, die tatsächlichen Verhältnisse und der Zweck der Bewertung.
Eine fachgerechte Immobilienbewertung berücksichtigt daher jene Rechte und Belastungen, die für den konkreten Bewertungsauftrag wertrelevant sind.
Ein Beispiel aus der Praxis
Eltern möchten ihr Einfamilienhaus bereits zu Lebzeiten an eines ihrer beiden Kinder übertragen. Das zweite Kind soll bei der Vermögensaufteilung angemessen berücksichtigt werden.
Eine erste Recherche ergibt verschiedene Quadratmeterpreise für Häuser in der Umgebung. Doch das konkrete Grundstück ist überdurchschnittlich groß, am Gebäude besteht Sanierungsbedarf und eine Dienstbarkeit betrifft einen Teil der Liegenschaft.
Welcher Wert soll nun für die weitere Planung zugrunde gelegt werden?
Bei einer professionellen Bewertung werden diese Besonderheiten ebenso berücksichtigt wie die konkrete Lage, das Gebäude und die maßgeblichen Marktverhältnisse. Der Sachverständige legt außerdem offen, welcher Bewertungsstichtag und welche Bewertungsannahmen zugrunde liegen.
Damit erhält die Familie nicht bloß eine Zahl, sondern eine fachlich begründete Wertgrundlage für die weitere Vermögensplanung.
Auf dieser Basis können anschließend gemeinsam mit Notar oder Rechtsanwalt die konkrete Übergabe und gegebenenfalls erforderliche Ausgleichsregelungen gestaltet werden.
Immobilienbewertung und rechtliche Beratung ergänzen einander
Bei einer Immobilienübergabe treffen unterschiedliche Fachbereiche aufeinander.
Der Immobiliensachverständige ermittelt den Wert der Liegenschaft nach den maßgeblichen Bewertungsgrundsätzen und dokumentiert die Grundlagen seiner Bewertung.
Notar oder Rechtsanwalt kümmern sich dagegen um die rechtliche Gestaltung – beispielsweise den Übergabe- oder Schenkungsvertrag, Wohn- und Fruchtgenussrechte oder erbrechtliche Fragen. Auch steuerliche und gebührenrechtliche Folgen sollten vor der Übertragung geprüft werden.
Die verschiedenen Aufgaben ergänzen einander: Eine fundierte Immobilienbewertung schafft die wirtschaftliche Grundlage, auf der rechtliche und familiäre Entscheidungen getroffen werden können.
Checkliste: Was sollte vor einer Immobilienübergabe geklärt werden?
- Bewertungszweck festlegen: Wofür soll der ermittelte Immobilienwert verwendet werden?
- Bewertungsstichtag bestimmen: Zu welchem Zeitpunkt soll der Wert der Liegenschaft festgestellt werden?
- Unterlagen zusammentragen: Grundbuch, Pläne, Flächenangaben, Bauunterlagen und sonstige relevante Dokumente sollten möglichst vollständig vorliegen.
- Rechte und Lasten erfassen: Bestehende oder im Zuge der Übergabe geplante Rechte können für die Bewertung relevant sein.
- Besonderheiten der Immobilie berücksichtigen: Lage, Grundstück, Gebäudezustand und Nutzungsmöglichkeiten können den Wert wesentlich beeinflussen.
- Rechtliche und steuerliche Gestaltung prüfen: Die Ergebnisse der Bewertung sollten bei Bedarf mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater abgestimmt werden.
- Gutachten aufbewahren: So bleiben Bewertungsstichtag und Bewertungsgrundlagen auch später nachvollziehbar.
FAQ zur Immobilienbewertung bei Schenkung und Übergabe
Wann sollte die Immobilie bewertet werden?
Idealerweise erfolgt die Bewertung bereits während der Vorbereitung der Übergabe. So können Bewertungszweck und Bewertungsstichtag eindeutig festgelegt und die Ergebnisse bei der weiteren Planung berücksichtigt werden.
Eine zeitnahe Bewertung hat außerdem den Vorteil, dass Zustand und tatsächliche Verhältnisse der Immobilie unmittelbar festgestellt werden können.
Muss die Immobilie für ein Gutachten besichtigt werden?
Für eine fundierte Bewertung ist die Besichtigung der Liegenschaft regelmäßig ein wesentlicher Bestandteil. Dabei können beispielsweise Bauzustand, Ausstattung, tatsächliche Nutzung und andere wertrelevante Eigenschaften erhoben werden, die sich aus Plänen oder anderen Unterlagen allein nicht vollständig ergeben.
Welche Erhebungen im konkreten Fall erforderlich sind, richtet sich nach der Immobilie und dem Bewertungsauftrag.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Das hängt von der jeweiligen Liegenschaft ab. Typischerweise sind insbesondere Grundbuchsauszug, Pläne und Flächenangaben sowie vorhandene Bauunterlagen hilfreich.
Je nach Immobilie können darüber hinaus beispielsweise Informationen über Sanierungen, Mietverhältnisse, Rechte, Belastungen oder sonstige wertrelevante Besonderheiten erforderlich sein.
Was ist der Unterschied zwischen einer ersten Werteinschätzung und einem Gutachten?
Eine erste Werteinschätzung kann zur groben Orientierung dienen. Ein Gutachten geht darüber hinaus: Die konkrete Liegenschaft wird anhand der relevanten Unterlagen und Eigenschaften beurteilt, der Bewertungsstichtag festgelegt und die Wertermittlung nachvollziehbar dargestellt.
Gerade wenn der Immobilienwert als Grundlage für eine bedeutende Vermögensentscheidung dienen soll, kann diese Dokumentation entscheidend sein.
Warum ist der Bewertungsstichtag wichtig?
Immobilienwerte können sich verändern. Marktverhältnisse entwickeln sich weiter, Gebäude werden saniert oder altern und auch die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse einer Liegenschaft können sich ändern.
Der Bewertungsstichtag legt deshalb eindeutig fest, für welchen Zeitpunkt der ausgewiesene Immobilienwert gilt.
Fazit: Wer Immobilienvermögen überträgt, sollte den Wert kennen
Eine Immobilie gehört für viele Familien zu den größten Vermögenswerten überhaupt. Wird ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bereits zu Lebzeiten übertragen, sollte der zugrunde gelegte Wert deshalb nicht auf einer groben Schätzung beruhen.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft eine objektive und fachlich begründete Grundlage für die Übergabe.
Sie berücksichtigt die individuellen Eigenschaften der Liegenschaft, hält den Wert zum festgelegten Stichtag fest und dokumentiert, wie das Ergebnis zustande gekommen ist.
Gerade wenn mehrere Angehörige betroffen sind oder eine langfristig bedeutsame Vermögensentscheidung getroffen wird, schafft diese Dokumentation Klarheit und Transparenz.
Wer eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen möchte, sollte daher möglichst früh klären, welcher Wert tatsächlich zugrunde gelegt werden kann – und diesen fachgerecht ermitteln lassen.
